不動産選び.net　不動産コンサルティング

　不動産コンサルティングについての紹介をします。

不動産コンサルティングとは、顧客の不動産にかかわる「迷い」や「悩み」のすべてに対して、その解決に役立つ、公正かつ客観的な「企画案」や「処理案」を提出し、顧客の信頼を背景に顧客とともにあるいは顧客の代理人として、その提案にもとづき業務を進行することをいいます。
不動産コンサルティングを行うコンサルタントは、不動産実務の専門性（スペシャリティ）を持ち、かつ問題解決に必要な全般性（ゼネラリティ）を持っていることが必要です。

提案型不動産コンサルティング
遊休・低未利用不動産に対する有効活用や不適切利用不動産に対する用途変更に関する提案を行います。主として建築工事や土地売却（買替）に結びつくものが多く、報酬の形態は成功報酬方式が多く採用されています。
このコンサルティングは一般に開発営業コンサルティングと呼ばれており、しばしばコンサルティングの内容が「建てましょう」「売りましょう」式の提案者の本業利益に直結されていく危険があります。これを「利益の不一致」（conflict of interests）といい、顧客とコンサルティングを行う提案者の利益が必ずしも一致しない場合があります。顧客サイドとしては十分にその提案を吟味する必要があるでしょう。
その提案がどれ位有効なのか、複数社からの複数提案ならばどれが最善であるのか、顧客の立場に立つ公正なコンサルタントに「一定額の報酬」を支払うことで、専門的に検証してもらうことも場合によっては必要でしょう。（株）ハート財産パートナーズは、こうした顧客ニーズにも対応しております。
資産家向けの相続対策や資産運用・投資提案もこのコンサルティングに属します。

処理型不動産コンサルティング
不動産に絡む各種の権利の調整・整理を主業務とした不動産コンサルティングです。調整・整理されるべき権利の種類は以下の様なものです。
・貸地、借貸家、アパートに関わる権利（借家権等）
・地に関わる権利（借地権、小作権等）
・不動産担保債務に関わる権利（抵当権、競売等）
・遺産分割争いに関わる権利（相続権、遺留分権等）
・土地所有権争いに関わる権利（地境、通行権等）

こうした権利調整・整理に関わる処理型の不動産コンサルティングの報酬形態は業務委託契約時に一定額を設定して着手・中間・最終時払いとする、あるいは毎月定額払いとして一定期間顧問契約とするなどの方式を採用しますが、ある経済的利益がその処理業務によって見込まれる場合は、その利益に対する一定割合の成功報酬方式もあります。

木造密集市街地などの低未利用地にかかわる再開発型等価交換マンション事業のコンサルティングは、不動産コンサルティングのなかでも最も難易度の高いもので、前述の提案型や処理型のコンサルティングが複合しています。
報酬形態は地権者から少額の関係権利者意向調査費を徴収する場合もありますが、一般的には事業主（ディベロッパー）から成功報酬式に得る例が多いでしょう。

不動産コンサルティングはコンサルタントと顧客との信頼関係がすべてです。この信頼関係が喪失した場合には、コンサルティング契約は即時解約されるべきでしょう。この場合、その時点までの実質的な費用と得られた利益に対する報酬は精算されますが、顧客はコンサルタント側の逸失利益（もし業務を継続し、また業務が成功していれば得られたであろう利益）に対する補償をする必要はありません。